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Notre expertise
Afin de pouvoir vous accompagner dans la réalisation de vos projets il est indispensable que nous maîtrisions les outils de base de la construction patrimoniale.
Voici quelques-uns de ces outils et enveloppes qui vous permettront de construire, sur notre conseil, un patrimoine équilibré, diversifié et rentable sur la durée.
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Assurance vie
Après l’immobilier, le placement préféré des Français c’est l’assurance-vie.
Souvent confondue avec le “fond en euro” qui en constitue en moyenne 80 % de son allocation en France, le Contrat d’Assurance-Vie n’est rien d’autre qu’une enveloppe fiscale et patrimoniale aux propriétés intéressantes.
En effet le contrat d’assurance-vie permet d’investir une somme d’argent en une fois et/ou en versements réguliers pour se constituer une épargne.
Cette épargne constituée n’est soumise à aucune fiscalité tant qu’elle reste dans le contrat.
Pendant cette période d’épargne, les sommes investies peuvent être réparties entre plusieurs supports depuis l’immobilier (par le biais de SCPI, de SCI ou de fonds investis sur des sociétés foncières) jusqu’aux actions en direct ou dans le cadre de valeurs mobilières avec un choix selon les contrats de plusieurs centaines de fonds. Ces valeurs mobilières peuvent être investies par zone géographique (Etats-Unis, Europe, Chine, Pays Emergents,...) ou par secteur économique (Matières Premières, Energie, Biotechnologies, Intelligence Artificielle, Luxe,...). Le Fond Euro étant lui investit majoritairement sur des emprunts d’Etats bénéficiant certes d’une certaine garantie en capital (soumise de plus en plus à condition) mais avec un rendement qui diminue du fait de la baisse sensible et durable des taux d’intérêt.
C’est aussi, à la retraite, le moyen d’avoir un revenu régulier, maîtrisé et surtout très faiblement fiscalisé sur les rachats.
Enfin, en cas de décès, il échappe à l’assiette de calcul des droits de succession et bénéficie d’une fiscalité propre très avantageuse.
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Compte-titres et PEA
Le compte titre est d’un usage assez peu fréquent dans une gestion patrimoniale parce que fortement fiscalisé sur les plus values. Il peut toutefois être pertinent pour détenir des titres de sociétés non côtées, étrangères ou non éligibles aux autres enveloppes fiscalement intéressantes. il peut détenir des obligations et tous les produits financiers dérivés (trackers, options,...).
Le PEA ou Plan d’Epargne en Action existe sous deux formes le PEA et le PEA-PME. il ne permet d’acceuillir que des actions des pays de la zone euro ou des valeurs mobilières investies majoritairement dans cette région. Il peut par contre contenir aussi les titres non cotés lors d’une participation minoritaire au capital d’une entreprise. C’est l’outil idéal pour héberger des titres de start-ups par exemple.
Sa fiscalité est allégée au bout de 5 ans, permettant de booster la rentabilité de vos opérations d’investissement en direct.
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SCPI/OPCI
Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement en Immobilier, sont en fait des SCI professionnelles, gérées par des experts en immobiliers qui investissent dans des Immeubles de bureaux, commerces, entrepôts... afin d’en retirer une rentabilité qui est ensuite redistribuée aux associés.
C’est en fait le moyen pour un investisseur d’investir facilement dans l’immobilier, sans avoir à gérer le quotidien, les aléas, les travaux et les locataires.
Il perçoit un revenu régulier, beaucoup plus important en général qu’un revenu locatif net issu d’un bien qu’il aurait lui-même mis en location ou fait gérer.
Ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
En achetant des parts qui font en général quelques centaines d’euros il peut précisément définir son investissement qui bénéficie donc à la fois d’une mutualisation des risques (plusieurs centaines de locataires constituant les loyers distribués) et d’une géométrie variable puisqu’il peut à loisir, réinvestir ou désinvestir en fonction de ses besoins.
Tout comme l’immobilier en général, ces SCPI peuvent être financées à crédit sur des durées allant jusque 25 ans.
Comme tout investissement immobilier, la souscription de SCPI s’inscrit dans une durée de conservation de 10 ans.
04
Immobilier
L’investissement immobilier peut aussi se décliner sous plusieurs formes en fonction de votre situation. La détermination de la nature exacte dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs à long terme.
La propriété d’un bien se décompose juridiquement en deux parties :
- l’usufruit : qui est le droit d’utiliser le bien et d’en profiter soit en l’occupant soit en percevant des loyers.
- la nue-propriété qui correspond à sa détention sans pouvoir en jouir.
il est possible de démembrer la propriété du bien en deux et de réserver la nue-propriété à un nu-propriétaire et l’usufruit à un usufruitier.
En général, lorsque l’on parle de démembrement, cela concerne la transmission de la nue-propriété que peuvent faire des ascendants à leurs descendants (parents-enfants).
Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans droits de succession.
Cela permet par exemple aux parents de transmettre un bien tout en continuant à l’occuper ou à en percevoir les loyers.
La vente ne peut s’effectuer sans l’accord des deux parties.
Il existe une autre forme de démembrement dit “économique” dans laquelle l’acquéreur de la nue-propriété est un investisseur et l’usufruit est acheté temporairement par un exploitant.
L’exploitant achète au vendeur, la valeur actualisée des loyers à percevoir sur une durée donnée.
les proportions, en fonction de la valeur du bien et de son rendement locatif sont de l’ordre de 60 % pour la nue-propriété et donc 40 % pour l’usufruit sur une durée de 15 ans.
si l’usufruitier est un bailleur institutionnel à vocation sociale, le coût d’acquisition du bien (frais, intérêts d’emprunt contracté pour l’acquisition,...) sont déductibles des revenus fonciers.
C’est un excellent moyen de diminuer la fiscalité sur les revenus fonciers tout en se portant acquéreur d’un nouveau bien.
à la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite. Il bénéficie d’une plus-value de plus de 66 % sur 15 ans dans l’exemple ci-dessus, exempte de fiscalité !
Le déficit foncier fait appel au principe de déduction des charges liées aux travaux associés à l’acquisition d’un bien. C’est un mécanisme qui concerne surtout les propriétaires ayant de forts revenus fonciers qui s’annuleraient avec la somme des travaux réalisés.
Le report sur l’année de constatation étant anecdotique puisqu’il est limité à 10 700 € qui n’entrent pas dans le plafonnement des niches fiscales.
La location en meublé ne relève pas d’un dispositif fiscal mais de règles comptables. Les revenus issus sont considérés comme des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Cette location est soumise malgré tout à des règles strictes :
- le bien doit contenir un minimum de meubles pour assurer le confort du locataire.
- le bail peut être à durée courte ou saisonnière,
Le bien peut faire l’objet d’un amortissement de sa valeur d’acquisition minorée de la valeur du terrain (ou foncier) qu’il occupe. Cet amortissement vient se soustraire au bénéfice dégagé avec un report sans limitation de durée des excédents non déduits de l’année.
Cela permet donc d’acquérir ce bien avec une fiscalité nulle si le montage est bien fait.
Il peut opter pour trois régimes différents en fonction du montant total des loyers bruts perçus et leur quote-part dans les revenus du foyer fiscal.
Le régime du micro BIC :
Si les recettes n’excèdent pas 70.000 euros sur une année entière, l’investisseur peut opter pour un abattement forfaitaire de 50 % des loyers bruts mais en contrepartie ne peut déduire aucune charge ni amortissement. Ce régime est à privilégier si le bien est déjà payé et que les amortissements ont été entièrement déduits.
Le régime du Loueur en Meublé non professionnel :
C’est le régime le plus souvent appliqué du fait du ratio entre le montant des loyers et les revenus principaux du foyer fiscal.
L’investisseur peut pratiquer l’amortissement du bâti et donc percevoir ses revenus nets à concurrence de l’extinction de ses amortissements.
En cas de revente le calcul de la plus-value est le même qu’un bien exploité en nu.
Le régime du Loueur en Meublé professionnel :
Si vos recettes brutes dépassent 23.000 euros et constituent plus de 50 % de vos revenus d’activité (hors retraite et revenus fonciers, financiers ou rachats de contrats d’assurance-vie) vous pouvez opter pour ce statut.
il présente l’avantage supplémentaire d’échapper à l’assiette de taxation de l’IFI.
La revente après 5 ans, si les recettes n’excèdent pas 90.000 est exonéré de fiscalité sur les plus values.
Pour favoriser le développement de l’immobilier l’Etat assume le développement du logement social et permet aux investisseurs de prendre le risque d’investir dans le secteur privé.
Pour cela, il a mis en place un certain nombre de dispositifs incitatifs permettant à l’investisseur de compenser le risque et les éventuels abattements de loyers. Ces dispositifs dits de “défiscalisation” permettent à l’investisseur de déduire une partie de son prix d’acquisition de ses revenus ou de l’impôt à payer.
Les deux principaux dispositifs actuels sont :
• La loi Pinel : mise en place en Janvier 2014, la loi Pinel permet aux contribuables français de faire l’acquisition de logements neufs ou en état futur d’achèvement afin de les louer dans le respect de conditions de ressources des locataires et de plafonds de loyer. Ce dispositif fiscal permet de déduire de ses impôts 12 à 21% du montant de l’acquisition répartis sur 6, 9 ou 12 ans. Le plafond d’investissement est fixé à 300.000 € par an.
• Censier-Bouvar : La loi Censi-Bouvard a été mise en place pour favoriser les investissements locatifs dans les résidences de services. Elle permet d’économiser 11% du montant investi plafonné aussi à 300.000 €, soit jusqu'à 3 666 € de réduction d'impôts par an pendant 9 ans. Elle offre aussi la possibilité de récupérer la TVA (20%) et la défiscalisation des loyers générés.
Par ailleurs, l’Etat a mis en place différents dispositifs de défiscalisation pour soutenir la préservation du patrimoine d’exception.
• La loi Monuments Historiques : Elle s’adresse aux contribuables fortement imposés. Ce dispositif de sauvegarde du patrimoine français permet de diminuer de manière conséquente l’imposition en se portant acquéreur d’un logement classé « Monuments Historiques » et en y faisant réaliser des travaux de rénovation dans le respect de certaines règles.
• Malraux : La loi Malraux figure parmi les systèmes de défiscalisation qui offrent des avantages fiscaux majeurs en matière d’investissement immobilier. Elle s’applique lors des rénovations de biens immobiliers se trouvant dans un site patrimonial remarquable (SPR), dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitats anciens dégradés. Le principe de cet investissement immobilier revient à acheter un logement dans un immeuble de caractère à rénover, et une partie du montant des travaux de restauration est déduite des impôts de l’investisseur.
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Contrat de capitalisation
Le contrat capitalisation s’adresse principalement aux personnes qui ont déjà exploité les avantages de l’assurance vie et qui souhaitent poursuivre l’effort d’optimisation de la transmission du patrimoine financier. C’est également un excellent outil d’épargne, présentant des atouts techniques, fiscaux et financiers semblables à l’assurance vie du vivant de l’assuré. Il permet de réaliser les mêmes opérations d’investissements et peut être détenu par une personne morale comme une société commerciale (sous certaines conditions) ou des sociétés patrimoniales comme les SCI ou les SCP (Sociétés Civiles de Portefeuilles).
En revanche, en cas de décès du souscripteur, comme l’aléa ne porte pas sur sa tête, il est transmis aux héritiers et entre dans l’assiette de calcul des droits de succession.
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Trésorerie d’entreprise
Les entreprises françaises performantes détiennent souvent de bons niveaux de trésorerie, et pourtant elles peinent à trouver des solutions attractives auprès de leurs banques alors que les taux restent très bas. Nous vous proposons un tour d’horizon des solutions qui permettent de conserver un rendement attractif pour la trésorerie d’entreprise stable.
Comme pour les particuliers, les solutions actuelles qui s’offrent aux chefs d’entreprise ou aux décideurs financiers, sont :
- Les placements de types obligataires : Plus rentables que les placements de trésorerie, mais aussi plus risqués à court terme, les obligations offrent des opportunités d’investissement attrayantes.
- Les produits structurés : L’objectif de rendement que l’on peut viser actuellement est de l’ordre de 2% à 3% net d’IS (Impôt sur les Sociétés). Certains produits peuvent viser des objectifs de rendement plus importants encore et se rapprocher de 6 ou 7%, mais avec une prise de risque plus importante.
- Les placements en immobilier de bureaux et de commerces : Le succès grandissant des fonds en immobiliers de bureaux (SCPI, OPCI, SCI) auprès des particuliers, qui s’explique notamment par l’attrait d’un couple rendement risque exceptionnel et robuste, ne se dément pas pour la trésorerie d’entreprise.
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Enrichissement par le crédit
Le crédit doit être l’artère centrale de votre développement patrimonial. Pour beaucoup, le crédit est considéré comme une charge dont il faut se défaire le plus rapidement possible. Or le crédit est tout simplement le plus bel outil d’enrichissement : une banque va vous mettre à disposition une somme d’argent maintenant avec des paramètres connus (état de santé, taux, prix immobilier, âge), que vous allez mettre 20 ou 25 ans à rembourser. Vous allez aussi être le seul à décider ce que vous achetez et le seul à encaisser les revenus et la plus-value.
Il faut donc considérer le crédit comme une opportunité d’investissement. Que nous soyons dans une période de taux bas comme aujourd’hui ou une situation plus tendue avec des taux élevés, tant que les banques acceptent de vous prêter il faut vous endetter avec raison mais en ne perdant pas de vue l’objectif majeur : vous enrichir sur la durée.
Alpha Phi en a fait sa spécialité : mettre le crédit au cœur de la gestion patrimoniale pour bien emprunter et se construire un patrimoine important.