Créer, développer
et gérer votre
patrimoine

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Renforcer vos revenus

La définition simple et efficace que nous avons de la gestion de patrimoine se résume en ces quelques mots : se constituer pendant sa période d’activité professionnelle, le stock de patrimoine le plus important, pour pouvoir ensuite en profiter à la retraite et le transmettre sereinement à ses proches.

Dans cette approche et en fonction de votre âge et de votre situation nous pouvons identifier trois grandes priorités ou besoins.

En règle générale, l’entrée en relation avec notre cabinet est la conséquence de votre recherche d’une solution à un besoin immédiat.

Que vous désiriez acheter votre résidence principale ou secondaire, optimiser votre fiscalité, effectuer un investissement locatif ou plus généralement réaliser un projet de vie, chaque acte de construction de votre patrimoine va avoir des conséquences sur votre situation présente mais surtout sur votre capacité à pouvoir mener à bien vos autres projets, maintenant ou plus tard.

Notre métier consiste en priorité à déterminer la meilleure façon de réaliser cette opération en anticipant vos autres besoins futurs.

L’étude approfondie de votre situation tant personnelle que professionnelle, familiale et financière va nous éclairer sur la démarche appropriée.

Les solutions que nous vous proposerons auront comme objectif majeur d’optimiser votre pouvoir d’achat selon différents axes :

  • Réaliser votre opération immédiate en mobilisant le minimum de ressources (apport, endettement, garanties,...)
  • Planifier autant que possible vos projets futurs en les qualifiant et les quantifiant.
  • Envisager l’ensemble des scénarios de sortie de vos opérations pour en connaître les éventuelles conséquences sur votre patrimoine, vos revenus et votre transmission.
  • Évaluer la rentabilité escomptée et la comparer au fil de nos rendez-vous à la réalité.

Le régime de retraite par répartition auquel nous cotisons tous ne devrait pas vous permettre de percevoir une pension à la hauteur de vos espérances.

Il est par conséquent indispensable de se construire sa propre retraite complémentaire.

Pour cela le plus simple est d’épargner.

L’épargne ainsi capitalisée pourra générer des revenus plus ou moins conséquent à la retraite en fonction de vos efforts.

Le premier réflexe de l’investisseur actif est de considérer l’immobilier comme une valeur sûre, et génératrice de revenus réguliers, stables et importants à la retraite.

Pour cela il va investir le plus possible en immobilier, si possible en défiscalisant, afin de se constituer un patrimoine.

Il a à moitié raison …

En effet, l’immobilier est une des meilleures solutions pour se construire un patrimoine. La raison essentielle en est simple : c’est le seul domaine qui autorise un effet de levier important grâce au crédit.

Tant que le bien est financé à crédit et que l’investisseur a, en plus des loyers, des revenus de son travail, ce dernier peut assumer une variation de la rentabilité, une fiscalité plus ou moins maîtrisée ou encore des frais imprévus comme des travaux de copropriété. C’est le prix à payer pour acquérir le bien, ce que l’on appelle souvent “l’effort d’épargne”.

Une fois à la retraite, le patrimoine accumulé doit répondre aux critères suivants :

  • Disponibilité (en cas de besoins comme faire face à une dépense imprévue, à la dépendance,...),
  • Rentabilité régulière (jouant le rôle de revenus complémentaires il faut s’assurer de leur régularité).
  • Imposition au minimum (ce qui permet d’augmenter la rentabilité)
  • Transmission dans de bonnes conditions (pour éviter au conjoint et/ou aux héritiers d’avoir à s’acquitter de lourds droits de succession).

La conclusion est évidente : si l’immobilier a permis de créer de l’enrichissement, il ne répond plus aux critères d’un patrimoine à la retraite. 

Une démarche dynamique, comme nous la pratiquons nous permet de rapidement conjuguer cette approche très long terme avec les besoins en cours de vie comme se loger, payer moins d’impôts, investir,...

La pierre angulaire de la gestion patrimoniale est justement de gérer de front à la fois des projets à court moyen et long terme.

Quelles que soient vos ressources elles resteront toujours limitées. Le défi d’une bonne gestion patrimoniale est de vous permettre d’avoir une capacité d’investissement toujours optimisée à tout moment dans votre vie.

Pour cela, l’ensemble des choix que vous avez faits tout au long de votre existence doivent régulièrement être remis en cause pour les comparer à de nouvelles alternatives liées au contexte économique, à votre situation, à votre âge, à vos ressources actuelles,...

Cette remise en cause permanente est assurée lors des rendez-vous de suivi au cours desquels nous repassons en revue nos choix passés, vérifions leur bonne adéquation à votre situation actuelle et dans une projection de vos ambitions futures qui ont pu évoluer au cours du temps.

Cette audit critique de votre situation passe non seulement par les choix d’investissements faits par le passé mais aussi et surtout par la mesure de votre capacité d’investissement intimement liée à votre capacité d’emprunt.

Pour nous le premier actif à gérer … c’est votre passif ! Imaginez que le crédit n’est rien d’autre qu’une somme d’argent que la banque met à votre disposition dans des proportions souvent supérieures aux sommes que vous détenez déjà et c’est vous qui allez décider comment l’investir. Vous gérez par conséquent cette somme en payant le coût d’usage qui est représenté par les intérêts d’emprunt.

En conséquence, il n’est pas raisonnable de dissocier la gestion de vos avoirs de votre capacité d’emprunt.

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Optimiser votre capital

L’optimisation de la fiscalité est souvent un des objectifs majeurs de l’investisseur. Mais elle est régulièrement perçue comme un moyen de payer moins d’impôts. C’est une grave erreur ! La réalité c’est que toute optimisation fiscale a pour objectif de transférer les sommes d’impôts économisées par l’opération, dans votre propre patrimoine.

Par conséquent, optimiser sa fiscalité consiste à finalement sortir autant si ce n’est plus de trésorerie qu’avant mais cette trésorerie sert à se constituer un patrimoine personnel grâce aux différentes incitations fiscales. En conséquence, l’objectif est d’augmenter la rentabilité de votre opération.

Toutefois, la contrepartie de ce transfert entre l’impôt économisé et la construction de patrimoine, réside dans la nécessité de conserver le bien loué dans des conditions définies par la loi pendant une durée préétablie sous peine d’en perdre le bénéfice fiscal et de devoir rembourser l’État.

Les différentes lois fiscales sont pour certaines liées à une période renouvelée ou non (Pinel, Duflot, Scellier, Besson, Robien, Censi-Bouvard,...) ou des statuts bien spécifiques tels que la loi Malraux, la loi sur les Monuments Historiques et dans une moindre mesure le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) puisqu’il dépend du régime des BIC.

Les deux vraies bonnes questions dans l’optimisation fiscale sont :

  • Cela sert-il mes objectifs patrimoniaux à long terme et dans quelle mesure ?
  • Ai-je une situation suffisamment stable pour m’assurer d’aller au bout de l’opération sans en perdre les bénéfices ?

L’objectif de tout investissement est bien évidemment d’être rentable. Pourtant cette notion de rentabilité est variable d’un individu à un autre.

Un autre paramètre capital lors d’un investissement de quelque nature qu’il soit, c’est le couple rendement / risque.

Il n’existe pas de rendement sans risque. Que ce soit de l’immobilier (rappelez vous la crise de 1995 qui a vu des baisses de plus de 40 % en plein Paris) ou de l’investissement en valeurs mobilières, le choix de l’objectif de rentabilité est le point le plus délicat du conseil.

C’est la raison pour laquelle il est … capital de connaître votre appétence au risque et mesurer les ambitions de rendement qui en découlent.

Notre métier consiste donc aussi à définir et redéfinir régulièrement ensemble votre approche du risque pour identifier les bons supports d’investissement, leurs proportions et les rendements espérés. C’est la raison pour laquelle, dès le premier entretien nous abordons ce sujet important afin de pouvoir évaluer par un questionnaire précis, votre capacité à supporter des variations temporaires lors d’un investissement en vue d’une rentabilité à long terme.

Ensuite, tout au long de nos différents entretiens annuels ou pluriannuels, nous réévaluerons votre approche du couple rendement / risque et adapterons votre répartition patrimoniale pour y correspondre.

C’est dans cette harmonie en phase avec votre réalité que nous avancerons ensemble pour valoriser votre patrimoine dans les meilleures conditions.

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Investir dans l’immobilier

L’investissement immobilier est souvent considéré comme la clé de voute de la construction de patrimoine.

Cela commence en général par la résidence principale. Viennent ensuite les investissements locatifs, défiscalisants ou non.

C’est une opération qui se fait pour sa quasi intégralité à l’aide d’un financement bancaire en tout ou partie.

Pourtant, l’investisseur envisage le financement comme un sujet épineux. C’est toute la relation psychologique de l’investisseur face à l’endettement qui est en jeu.

Le crédit n’est en fait rien de moins que de l’avance d’épargne que l’on met 15, 20 ou 25 ans à rembourser. Cette avance a un coût matérialisé par les intérêts payés.

Or à chaque nouvelle acquisition, l’investisseur va empiler des couches de crédits en se posant la simple question si son prêt est accepté et à quel taux.

Il arrive vite à cours de ressources par les éventuels apports successifs et au plafond de son endettement parce que spontanément “il ne faut pas emprunter sur des durées trop longues”...

La statistique en matière de crédit nous rappelle pourtant que la durée moyenne d’un prêt en France est de 22 ans … En revanche, l’investisseur conserve ce même prêt moins de 7 ans !
Cela signifie que l’on emprunte finalement pour porter une opération et non pas la rembourser entièrement.

Si l’investisseur intègre cette notion dès le départ, stratégie d’investissement prend une dimension beaucoup plus importante. Il peut, dès lors, investir beaucoup plus avec le même taux d’endettement.

Cela est possible par la mise en place d’une stratégie d’emprunt au service de son enrichissement et le crédit n’est plus envisagé comme une simple charge mais comme un outil de croissance et de développement à l’instar d’une société qui emprunte pour se développer…

Nous vous accompagnons dans cette construction Actif-Passif grâce à l’immobilier pour augmenter votre patrimoine intelligemment.