Les prix de l’immobilier seront-ils toujours orientés à la hausse ?

La caractéristique commune à bon nombre d’investisseurs est qu’ils ont la mémoire courte.

Les crises financières de 2011 ? 2008 ? 2007 ? commencent semble-t-il, à s’estomper. Nous y avons eu pourtant de vraies sueurs froides. La panique régnait et tout le système bancaire fut remis en cause. Certains ont même envisagé le pire ! Un retour à l’étalon or et le troc !

Qu’en est-il de celle des années 1990, qui a touché de plein fouet… l’immobilier ?

Après la forte période d’inflation des années 80 et le financement à tout va de programmes immobiliers, de marchands de biens et d’investisseurs par les banques qui regardaient à peine leur profil et leur situation financière, nous avons connu une véritable dégringolade des prix avec des baisses allant jusqu’à 40 à 50 % à Paris !

Pourtant, pour l’investisseur, l’immobilier est une « valeur refuge » censée ne jamais baisser. Il n’en est rien, elle subit comme tout placement des fluctuations à la hausse comme à la baisse. A ceci près que les cycles immobiliers sont plus longs que les cycles boursiers.

La conséquence majeure de l’existence d’un cycle est que le comportement d’achat doit s’adapter.

Même si nous ne sommes jamais en mesure de définir si le plus haut ou le plus bas est atteint, un certain nombre d’indicateurs peuvent laisser présager certaines tendances à long terme.

La situation actuelle : nous sommes depuis quelques années dans une période de taux d’intérêts très bas. Le marché de l’immobilier en a bien profité puisque les prix se sont envolés pour atteindre des sommets dans presque toutes les zones géographiques.

Les derniers chiffres laissent apparaitre un essoufflement notable de la hausse. Sans que l’on puisse parler de baisse, il est probable que nous assistions au mieux à un tassement voire une baisse dans les prochaines années.

Dernier indicateur qui trahit la forte probabilité d’une tendance baissière : l’anticipation des banques.

Ces dernières, par l’intermédiaire du Haut Conseil de Stabilité Financière, ont discrètement, profondément modifié les conditions d’octroi de prêt avec trois mesures phares :

  • La barrière du taux d’endettement à 35 % est devenue quasiment infranchissable et le « reste à vivre » permettant de la dépasser est abandonné par l’essentiel des banques.
  • Le calcul même de ce taux d’endettement pénalise très vite les investisseurs ayant déjà un bien ou deux.
  • Un apport à minima des frais de notaire est quasiment systématiquement demandé.

Dans ces conditions, la prudence est de rigueur et surtout les critères de choix d’un bien doivent tenir compte de ces informations.

La rentabilité d’une opération immobilière tient compte de deux critères majeurs :

  • Le rendement,
  • La plus-value.

En matière de plus-value immobilière l’investisseur vit sur le doux rêve d’un immobilier sans cesse croissant dans des proportions importantes. Regardez 20 ans en arrière !

Or, ce doux rêve repose sur deux tristes constats : 30 ans en arrière l’immobilier commençait sa descente aux enfers… et puis, en 2001, nous sommes passés à l’euro. « Sans inflation » en toute transparence… rappelez-vous ; entrée-plat-dessert avant 2001 = 30 francs … le même menu après 2001 = 30 euros.

La conjonction de ces deux événements a engendré une reprise fulgurante de l’immobilier pendant ces 20 dernières années.

Or, les prix de l’immobilier ne sont revenus à leur valeur des années 80, en euro courant, qu’à partir de 2005.

Donc la véritable hausse, correction faite, n’est pas aussi importante que cela. Elle a été tout de même conséquente du fait de la baisse régulière des taux depuis 2008-2009.

À ce jour les taux ont tellement baissé, que leur impact sur les échéances de prêt est modeste.

Le marché est certes tendu mais le confinement et la création du Grand Paris risquent de redistribuer les cartes.

En fait, les acteurs du financement, à savoir les établissements bancaires et le Haut Conseil de Stabilité Financière, anticipent manifestement une baisse du marché.

Les indicateurs sont simples. Face à ce risque de correction ils ont décidé :

  • De limiter les durées de financement afin d’éviter le surendettement des ménages. En effet, la durée moyenne de conservation d’un prêt dans les zones à forte urbanisation est inférieure à 10 ans. Dans ces conditions, si le marché corrige, les vendeurs risquent plus d’avoir un capital restant dû supérieur ou égal au prix de vente.
  • De demander de l’apport pour justement diminuer le capital restant dû.

Dans ces conditions il convient d’être prudent et de considérer au moment de l’achat les différentes options de sortie, ce qui est rarement envisagé.