Sous l’effet de l’augmentation des prix de l’énergie résultant du conflit en Ukraine, la hausse de l’inflation s’est accélérée, grimpant de 1,4% sur un mois en mars 2022 selon l’Insee. Dans ce contexte inflationniste, les investisseurs s’interrogent : Quelles conséquences sur les investissements immobiliers ? Faut-il continuer à investir ? Comment protéger son épargne ?
Des taux de crédit immobilier à la hausse
Qui dit hausse de l’inflation, dit hausse des taux de crédit immobilier. En contrepartie, cela laisse présager une correction du marché immobilier avec une baisse des prix qui rééquilibrera l’offre et la demande après une longue période où ils avaient atteint des sommets.
Ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier auront donc le choix entre :
- Acheter un bien avant la remontée des taux, avec de bonnes conditions de crédit mais au prix fort
- Acheter un bien après la remontée des taux, à un prix d’achat plus raisonnable mais avec des conditions de crédit moins avantageuses
Même si, historiquement, l’équation pour se constituer un patrimoine était simple – emprunter pour investir dans l’immobilier traditionnel – aujourd’hui, celle-ci n’est plus valable, les opportunités de bonne affaire se faisant rare avec la forte hausse des prix immobiliers.
Les investisseurs immobiliers privilégient désormais les placements dans la pierre-papier, qui procurent un rendement souvent supérieur à l’immobilier traditionnel. Dans le contexte actuel, ce type d’investissement est d’autant plus pertinent qu’il est difficile de prédire quand le pic d’inflation sera atteint et, face à cette incertitude, il est plus prudent d’investir son épargne dans des produits peu sensibles à la hausse générale des prix.
La résilience des SCPI face à l’inflation
Les SCPI se présentent comme un bon rempart contre l’inflation puisque les loyers y sont indexés et augmentent donc en même temps. L’achat de parts de SCPI permet ainsi à l’investisseur de maintenir, voire d’augmenter son pouvoir d’achat, contrairement aux placements rémunérés à taux fixe tels que les livrets ou les assurances vie en fonds euros, qui ne bénéficierons pas immédiatement des effets secondaires de l’inflation. En effet, les fonds euros étant constitués majoritairement de dettes d’état, il se passera plusieurs années avant que les nouveaux emprunts sur des taux plus élevés n’influent sur le rendement. Ceci pour autant que l’inflation s’installe durablement, ce qui est loin d’être une certitude à ce jour.
Selon France SCPI, le rendement net des SCPI a été en moyenne de 4,31% en 2021, contre 4,18% en 2020, allant jusqu’à 7% pour les plus performantes. Des chiffres qui prouvent la résilience de cet investissement immobilier face à la crise sanitaire de 2020, mais aussi face à l’inflation qui ne fait que grimper depuis janvier 2021, rassurant les investisseurs par la marge de manœuvre qu’elle offre avant que les meilleures SCPI ne reproduisent l’effet d’une baisse éventuelle du marché de l’immobilier.
Les SCPI spécialisées dans l’immobilier de logistique ont en particulier connu une très belle croissance sur l’année 2021, avec la démocratisation du commerce en ligne depuis le début de la pandémie. Selon la Fevad (Fédération e-commerce et vente à distance), les ventes sur internet en France ont enregistré une hausse de 15% sur le troisième trimestre 2021, obligeant les entreprises à agrandir leurs espaces de stockage. Une croissance qui démontre le changement d’habitudes des consommateurs après plusieurs confinements et explique l’engouement des investisseurs pour les SCPI logistiques.
Bien sûr, comme pour tous placements, il vaut mieux diversifier son portefeuille en investissant sur différentes typologies d’actifs immobiliers (bureaux, résidences, entrepôts, commerces, etc.) pour répartir les risques mais aussi se positionner sur plusieurs opportunités. Le rôle d’un conseiller en gestion de patrimoine sera justement de proposer à l’investisseur un portefeuille adapté à sa situation personnelle grâce à un audit personnalisé.
Les SCPI à crédit : la combinaison gagnante
Souscrire des parts de SCPI à crédit peut s’avérer d’autant plus judicieux pour se constituer un patrimoine à moindre effort tout en protégeant son épargne de l’inflation car :
- Les crédits immobiliers sont contractés à taux fixe, le montant à rembourser ne varie donc pas en fonction de la hausse générale des prix alors que les salaires devraient mécaniquement augmenter. Par conséquent, le poids des mensualités d’emprunt sur le budget est donc allégé.
- Les crédits immobiliers sont contractés à des taux inférieurs à celui de l’inflation, les revenus des parts de SCPI couvrent donc une partie des mensualités du crédit voire la totalité, réduisant ainsi l’effort de trésorerie avec un reste à charge relativement faible.
- Le taux de rendement interne ou TRI de l’opération restant largement supérieur au rendement intrinsèque d’une SCPI. Par exemple, pour un investissement sur une SCPI à crédit générant 4,5 % de loyer annuel, le TRI peut monter à près de 7 % par an net d’impôts sur 25 ans et … près de 14 % sur 10 ans (en ne prenant un risque que sur 4,5 % qui est le rendement intrinsèque de la SCPI)*.
Pour finir, soulignons que le retour de l’inflation appauvrit les épargnants tout en enrichissant les emprunteurs. Il est donc impératif dans ce contexte inflationniste de sortir son épargne du Livret A, qui, malgré une hausse de 0,5% à 1% au 1er février dernier, propose un rendement nettement inférieur à l’inflation actuelle et réduit donc le pouvoir d’achat de l’épargnant. Il est ainsi grandement recommandé d’investir dans un marché qui permet au minimum, de suivre la hausse générale des prix pour ne pas dévaluer ses liquidités ; le plus judicieux restant de diversifier son épargne en investissant dans la pierre-papier.
*sur la base d’un rendement de SCPI à 4,5 % par an, un taux de crédit de 2,52 %, une tranche marginale d’imposition de 30 % et une réévaluation du prix des parts et des loyers de l’ordre de 2 % par an soit une hausse inférieure à l’inflation actuelle.
https://www.centraledesscpi.com/article/comment-l-inflation-peut-profiter-aux-scpi
https://www.primaliance.com/actualite/3340/pourquoi-investir-dans-des-scpi-a-credit
http://www.france-finance.fr/2021/12/06/hausse-ventes-entrepots-investir-scpi-logistiques/