C’est une question que l’on se pose régulièrement. Effectivement, préparer sa retraite est devenu l’une des préoccupations majeures des français pour palier la baisse de leurs revenus et conserver leur train de vie. De plus, avec les évolutions démographiques et les incertitudes sur les grands principes du futur système des retraites, les français sont inquiets pour leur avenir et cherchent des solutions pour se constituer un patrimoine et préparer leurs vieux jours. Mais comment procéder ?
Si nous essayons d’identifier les principes de base qui permettent de se constituer une bonne retraite complémentaire, nous pouvons faire plusieurs recommandations :
1 : Epargner le plus tôt possible et le plus possible.
En effet, plus vous commencez jeune à épargner plus votre effort d’épargne sera productif. L’objectif étant d’avoir le stock patrimonial le plus important à la retraite. L’atout supplémentaire de pouvoir épargner tôt et régulièrement est que vous pouvez vous permettre d’investir sur des supports à risques et recourir aux principes de l’épargne mensuelle régulière qui vous permet de lisser votre risque sur la durée.
2 : Recourir à la dette.
Quand un investisseur, non héritier, démarre dans la vie, il ne possède que peu d’actifs patrimoniaux. Le crédit est son seul moyen d’investir par exemple dans l’immobilier. Le crédit lui permet d’entrer en patrimoine immédiatement, à un prix connu, un bien immobilier et de le rembourser sur la durée. En effet, plus la durée du financement sera longue moins cela va grever son taux d’endettement immédiat. Il pourra par conséquent emprunter plus. Dans cette optique, organiser la construction de son patrimoine autour d’un endettement à long terme lui permet de maximiser le stock d actifs disponibles à la retraite pour en vivre sereinement.
3 : Travailler son effet de levier le plus tôt possible.
Nous subissons tous un facteur inexorable : le vieillissement. Chaque lendemain, nous entraîne dans un monde d’incertitudes où nous ne connaissons pas notre futur état de santé, notre situation financière ou l’évolution du marché de l’immobilier. Il est donc indispensable d’organiser correctement son endettement pour qu’il soit toujours maximal tant que nous pouvons encore emprunter (ici le taux théorique d’endettement n’est pas au cœur de la réflexion : ce qui importe est le reste à vivre acceptable pour l’investisseur).
Le point essentiel à avoir en tête est qu’il faut toujours emprunter sur les durées les plus longues possibles même si la durée de conservation du bien est plus courte. Cela coûte certes des intérêts en plus (c’est le coût de l’argent) mais cela permet surtout de minimiser l’impact sur le taux d’endettement et donc d’emprunter plus maintenant avec des mensualités plus faibles.
4 : Savoir arbitrer pour pouvoir rebondir.
L’immobilier est un actif comme un autre, il faut arriver dans un premier temps à se séparer de l’affect pour le traiter de manière rationnelle et savoir l’arbitrer.
C’est d’autant plus vrai qu’en parallèle de l’investissement, une caractéristique essentielle du crédit est l’érosion du pouvoir d’achat. Cette érosion est mécanique puisque nous remboursons la même mensualité tous les mois pour un capital restant dû qui diminue au fil du temps. Il faut donc toujours mesurer la valeur du patrimoine existant, le montant des capitaux remboursés et la capacité d’emprunt de l’instant et rapporter ces chiffres au pouvoir d’achat du moment.
Une posture faussement rassurante des investisseurs de longue date en immobilier consiste à rapporter le montant des loyers perçus aujourd’hui au prix d’achat d’il y a 15 ans pour se persuader qu’ils détiennent un actif possédant un rendement incroyable !
Une approche plus réaliste consisterait à rapporter le montant des loyers nets d’impôts à la valeur de cession nette du bien à ce jour et d’y ajouter la mobilisation inutile de la part de l’actif immobilier remboursé… cela relancerait très certainement les ventes immobilières sur Paris et les grandes agglomérations.
En effet, le produit net issu de la vente peut permettre une ou plusieurs nouvelles acquisitions pour des montants supérieurs avec la même capacité d’emprunt.
C’est un exercice relativement complexe et peu spontané, mais il permet une réelle capitalisation de ses acquis et donc la consolidation de son stock patrimonial.
Mais s’endetter pour bien préparer sa retraite c’est aussi et surtout s’endetter en préservant son quotidien.
5 : Il ne peut y avoir d’endettement sans épargne au préalable
S’endetter intelligemment, est le maître mot. En effet, même si le crédit est considéré comme de l’épargne à l’envers, il n’est pas simple d’interrompre son remboursement en cas de problème financier, à la différence d’un versement d’épargne volontaire qui peut être interrompu à tout moment.
Il est nécessaire de se constituer une « épargne de précaution », avant d’envisager un investissement patrimonial à crédit.
Lorsque le premier investissement est réalisé, l’investisseur doit être en mesure de remettre en place une épargne supplémentaire, pouvant servir d’apport ou pouvant être substituée à l’ « effort d’épargne » de l’opération (la différence entre le rendement et le coût si elle est négative). Et ainsi de suite…
L’état d’esprit de l’investisseur, s’il désire se préparer une retraite dorée, est d’être en vigilance constante sur sa capacité d’investissement et avoir un jugement critique sur sa situation actif / passif (patrimoine acquis versus endettement) afin d’être toujours investi de manière optimale et savoir prendre les bonnes décisions au bon moment.