Une des préoccupations majeures du contribuable est d’essayer à tout prix de diminuer le montant de l’impôt payé chaque année.
Pour cela il est prêt à tous les sacrifices quitte à ce que cela… lui coûte plus cher.
Revenons en effet sur la signification de l’avantage fiscal, qu’il vienne en diminution de l’assiette taxable ou de l’impôt à payer.
En règle générale, que le dispositif s’appelle Pinel, Monument historique, Malraux, … il a pour objectif de soutenir la politique du logement en France.
En effet, la France a besoin de 500.000 logements de plus chaque année. Ce besoin se décompose en deux parts majeures : les logements sociaux et les autres.
Le gouvernement, remplissant son rôle d’acteur social, prend à sa charge la construction des logements à loyers modérés dits sociaux et gérés par les différents offices publics.
Pour ce qui concerne le reste du parc, deux populations peuvent y accéder. La première, qui a les moyens de s’acquitter d’un loyer au prix du marché et la seconde qui n’est pas éligible aux logements sociaux mais qui n’a pas les ressources pour payer leur loyer au prix du marché.
Pour cette catégorie de la population, le gouvernement a mis en place des « dispositifs d’incitation fiscale » dont les noms ont varié depuis, en fonction des ministres en charge (Pinel, Borloo, Duflot, Perissol, de Robien, …).
L’objectif commun à tous est qu’en échange d’une diminution directe ou indirecte de l’impôt à payer, l’investisseur privé s’engage à louer le bien à une catégorie plus ou moins étendue de la population en fonction des dispositifs en vigueur. Le loyer payé doit aussi être inférieur au marché et plafonné en fonction des zones dites « tendues » où le marché locatif est faible.
Le premier constat est que l’opération est intrinsèquement déficitaire pour deux raisons majeures :
- Les loyers sont plafonnés
- Les zones tendues dans lesquelles se situent les constructions ont, de facto, un prix au m² élevé.
C’est la raison pour laquelle il est indispensable d’intégrer l’économie d’impôt générée dans le coût de revient de l’opération. Elle doit venir plus en diminution du prix d’acquisition qu’en complément de loyer. Cela signifie, qu’elle doit être épargnée (sur un contrat d’assurance-vie par exemple) et l’investisseur doit assumer « l’effort d’épargne » lié à l’équilibre financier de l’opération sans en tenir compte. Dans ces conditions il peut espérer avoir un rendement acceptable en se portant acquéreur d’un bien immobilier.
Cette démarche permet aussi de se prémunir d’un risque qui se précise de plus en plus, qui est celui d’un tassement voire une baisse des prix sur les années à venir.